Comprar una propiedad en Montenegro

Comprar una propiedad en Montenegro puede ser un proceso simple si trata con un agente inmobiliario registrado y profesionales relevantes.

Los compradores extranjeros pueden comprar fácilmente una propiedad para su negocio o para uso personal.

Etapas de la compra de una propiedad en Montenegro:

1. Selección de la propiedad realizada a partir de varias visitas con su agente inmobiliario.

2. Negociar un precio aceptable para todas las partes (las comisiones de la agencia inmobiliaria varían entre el 3-5% que suele pagar el vendedor), solicitar más información sobre la propiedad y / o acordar las condiciones de compra.

3. Registro del contrato de compraventa de bienes inmuebles

El contrato inicial de compraventa lo redacta un notario. El notario también certifica otros documentos necesarios para la transacción exitosa.

Debe programar una cita con un notario autorizado con anticipación y luego enviar los documentos para verificación de legalidad, preferiblemente 3-5 días antes de la transacción.

En la práctica, toma de 3 a 8 días desde el momento en que todos los documentos relacionados con la transacción se entregan al notario hasta que las partes firman el acuerdo y lo certifican ante notario. Se puede solicitar una representación (apoderado) para este contrato en su ausencia.

Las tarifas por tipos de acciones notariales y servicios notariales están establecidas por Ley.

El costo de los servicios notariales se evalúa en función de los siguientes criterios:
- El valor de la transacción
- Tiempo transcurrido
- La tarifa establecida para la acción notarial.

Al realizar un acto notarial para ciudadanos extranjeros, se requiere la presencia de un traductor certificado. A petición del comprador, el contrato se puede traducir a cualquier idioma extranjero por escrito.

El pago al traductor se realiza de acuerdo con las tarifas de sus servicios.

4. Transferencia de depósito

El monto del depósito se determina por acuerdo, generalmente entre el 5% y el 10% del valor de la propiedad comprada. Se recomienda que pague su depósito cuando el contrato esté firmado y certificado.

5. Después de firmar y certificar el contrato, además de realizar un depósito, el comprador paga el monto total de la compra y venta dentro de la fecha acordada por todas las partes, incluido el notario. Puede realizar un pago de cualquier forma conveniente. Por ejemplo, transferir dinero de su cuenta bancaria (a través de un corredor de divisas, consulte para obtener más detalles) a la cuenta bancaria de depósito en garantía en Montenegro. La transferencia de propiedad se realiza normalmente una vez que se ha recibido el pago completo.

6. Después de cumplir con todas las obligaciones del comprador bajo el contrato y pagar el monto total de la compra, el vendedor emite una confirmación llamada “clausula intabulandi”. Clausula intabulandi y el contrato de venta son los documentos principales, sobre cuya base los derechos de propiedad se vuelven a registrar en el catastro (organización gubernamental para el registro de la propiedad inmobiliaria) del nuevo propietario, sin la presencia adicional del vendedor.

El plazo legal para volver a registrar los derechos de propiedad es de hasta 60 días calendario.

7. El impuesto a la compra de bienes inmuebles

Después de registrar el contrato ante notario, se envía una copia del contrato de compraventa a la inspección fiscal. Sobre la base del contrato y guiado por los precios de mercado de los bienes raíces, un experto de la inspección fiscal da una evaluación fiscal de los bienes inmuebles.

Si el vendedor vende la propiedad a valor de mercado, generalmente se mantiene en la tasación fiscal o se aumenta ligeramente. En este sentido, resulta sumamente rentable adquirir y apropiarse de inmuebles que requieran reparación o restauración, ya que su costo estimado en el momento de la compra es bastante pequeño comparado con el valor renovado.

Después de la evaluación, la inspección fiscal toma la decisión de pagar un impuesto único sobre la compra de bienes raíces por un monto del 3%. la Inspección Tributaria actúa en paralelo e independientemente del Catastro. Esto significa que el comprador (excepto en los casos en que el vendedor sea una persona jurídica o si el contrato de compraventa no establece lo contrario) recibirá la decisión de pagar el impuesto sobre bienes inmuebles antes de cumplir con sus obligaciones contractuales. El impuesto debe pagarse dentro del período prescrito (dentro de los 15 días a partir de la fecha de recepción de la decisión de pagar el impuesto); de lo contrario, se cobrarán multas.

Cuando se compra un inmueble principal a un desarrollador que paga el IVA, no se paga el impuesto del 3%. Tenga en cuenta que a veces una nueva propiedad es construida por un individuo, y en este caso se paga un impuesto del 3%.

8. Documentos de título (escrituras)

Después de completar el procedimiento para volver a registrar los derechos de propiedad, el vendedor y el comprador, o un apoderado basado en un poder notarial, reciben una decisión para transferir los derechos de propiedad al nuevo propietario.

Es importante saber que el vendedor y el comprador, o una persona de confianza, deben firmar el catastro, y así confirmar la recepción de la decisión de reinscripción de los derechos de propiedad.

Dentro de 8-10 días (el tiempo que se da para apelar la decisión y tramitación técnica de la documentación) luego de recibir la decisión, el nuevo dueño de la propiedad puede recibir un extracto del catastro de derechos de propiedad, “Certificado de propiedad”, donde el comprador ya estará registrado como nuevo propietario.

De hecho, el comprador se convierte en propietario de la propiedad inmediatamente después de firmar el contrato y cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, es decir, pagando el precio total de la compra y venta de bienes raíces a tiempo. La posesión puede tener lugar en este punto.

El costo de transacción en una propiedad de nueva construcción es mucho mayor porque se recauda el 19% de IVA en lugar del impuesto de transferencia.

La notarización es obligatoria para los acuerdos de compraventa. Los honorarios del notario rondan el 0.01% del valor de la propiedad.

Según la práctica común, se contrata a abogados para preparar el acuerdo de compraventa. Aunque son negociables, los honorarios legales oscilan entre 100 y 300 euros por transacción.

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