Acheter une propriété au Monténégro

L'achat d'une propriété au Monténégro peut être un processus simple si vous faites affaire avec un agent immobilier enregistré et des professionnels compétents.

Les acheteurs étrangers peuvent facilement acheter une propriété pour leur entreprise ou pour un usage personnel.

Les étapes de l'achat d'une propriété au Monténégro:

1. Sélection de propriété faite à partir de plusieurs visites avec votre agent immobilier.

2. Négociez un prix acceptable pour toutes les parties (les commissions des agences immobilières varient entre 3 et 5% généralement payés par le vendeur), demandez de plus amples informations sur la propriété et / ou acceptez les conditions d'achat.

3. Enregistrement du contrat de vente de biens immobiliers

Le contrat de vente initial est rédigé par un notaire. Le notaire certifie également les autres documents nécessaires à la réussite de la transaction.

Vous devez prendre rendez-vous avec un notaire agréé à l'avance puis soumettre des documents pour vérification de la légalité, de préférence 3 à 5 jours avant la transaction.

En pratique, il faut compter de 3 à 8 jours à partir du moment où tous les documents relatifs à la transaction sont remis au notaire jusqu'à ce que les parties signent l'accord et le notarient. Une procuration (procuration) peut être demandée pour ce contrat en votre absence.

Les tarifs des types d'actions notariales et des services notariaux sont fixés par la loi.

Le coût des services notariaux est évalué en fonction des critères suivants:
- La valeur de la transaction
- Temps écoulé
- Le taux établi pour l'action notariale.

Lors de la réalisation d'un acte notarié pour des ressortissants étrangers, la présence d'un traducteur agréé est requise. À la demande de l'acheteur, le contrat peut être traduit dans n'importe quelle langue étrangère sous forme écrite.

Le paiement au traducteur est effectué conformément aux tarifs de ses services

4. Transfert du dépôt

Le montant du dépôt est déterminé par accord, généralement entre 5% et 10% de la valeur du bien acheté. Il est recommandé de payer votre acompte lorsque le contrat est signé et certifié.

5. Après la signature et la certification du contrat, ainsi que le dépôt d'un acompte, l'acheteur paie le montant total de l'achat et de la vente dans le délai convenu par toutes les parties, y compris le notaire. Vous pouvez effectuer un paiement de n'importe quelle manière pratique. Par exemple, transférer de l'argent de votre compte bancaire (via un courtier en devises, veuillez vous renseigner pour plus de détails) vers le compte bancaire séquestre au Monténégro. Le transfert de propriété se fait normalement une fois le paiement intégral reçu.

6. Après avoir rempli toutes les obligations de l'acheteur en vertu du contrat et payé le montant total de l'achat, le vendeur émet une confirmation nommée «clausula intabulandi». La Clausula intabulandi et le contrat de vente sont les principaux documents - sur la base desquels les droits de propriété sont réenregistrés dans le cadastre (organisme gouvernemental d'enregistrement de la propriété immobilière) au nouveau propriétaire, sans la présence supplémentaire du vendeur.

Le délai légal de réenregistrement des droits de propriété est de 60 jours calendaires au maximum.

7. La taxe sur l'achat de biens immobiliers

Après enregistrement du contrat auprès d'un notaire, une copie du contrat d'achat et de vente est envoyée à l'inspection des impôts. Sur la base du contrat et guidé par les prix du marché de l'immobilier, un expert de l'inspection fiscale donne une évaluation fiscale de l'immobilier.

Si le vendeur vend le bien à la valeur marchande, celui-ci est généralement conservé à l'évaluation fiscale ou légèrement augmenté. En ce sens, il est extrêmement rentable d'acquérir et de s'approprier des propriétés qui nécessitent une réparation ou une restauration, car leur coût estimé au moment de l'achat est assez faible par rapport à la valeur rénovée.

Après l'évaluation, l'inspection des impôts décide de payer une taxe unique sur l'achat d'un bien immobilier d'un montant de 3%. l'Inspection fiscale agit en parallèle et indépendamment du cadastre. Cela signifie que l'acheteur (sauf dans les cas où le vendeur est une personne morale, ou si le contrat de vente n'en dispose pas autrement) recevra une décision de payer la taxe foncière avant de remplir ses obligations au titre du contrat. La taxe doit être payée dans le délai prescrit (dans les 15 jours à compter de la date de réception de la décision de payer la taxe), faute de quoi des pénalités seront facturées.

Lors de l'achat d'un bien immobilier principal auprès d'un promoteur assujetti à la TVA, la taxe de 3% n'est pas payée. Veuillez noter que parfois une nouvelle propriété est construite par un particulier et que dans ce cas, une taxe de 3% est payée.

8. Titres de propriété (actes)

Après avoir terminé la procédure de réenregistrement des droits de propriété, le vendeur et l'acheteur, ou un mandataire fondé sur une procuration notariée, reçoivent une décision de transfert des droits de propriété au nouveau propriétaire.

Il est important de savoir que le vendeur et l'acheteur, ou une personne de confiance, doivent signer le cadastre, et ainsi accuser réception de la décision de réenregistrement des droits de propriété.

Dans les 8 à 10 jours (délai accordé pour faire appel de la décision et traitement technique de la documentation) après réception de la décision, le nouveau propriétaire du bien peut recevoir un extrait du cadastre des droits de propriété, «certificat de propriété», où l'acheteur sera déjà inscrit comme nouveau propriétaire.

En fait, l'acheteur devient propriétaire du bien immédiatement après la signature du contrat et le respect des obligations qui en découlent, c'est-à-dire en payant l'intégralité du prix de l'achat et de la vente du bien immobilier à temps. La possession peut avoir lieu à ce stade.

Le coût de transaction sur une propriété nouvellement construite est beaucoup plus élevé car une TVA de 19% est perçue au lieu de la taxe de transfert.

La notarisation est obligatoire pour les contrats de vente-achat. Les frais de notaire sont d'environ 0.01% de la valeur de la propriété.

Selon la pratique courante, des avocats sont engagés pour préparer le contrat de vente-achat. Bien que négociables, les frais juridiques varient de 100 € à 300 € par transaction.

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